烟台东部新区金山港滨海旅游商务区控规说明(讨论稿第10-12章)

第十章  环境保护规划

 

一、规划依据、目标与原则

1、规划依据

1)《中华人民共和国环境保护法》(1989.12

2)《中华人民共和国水污染防治法》(2008.2.28

3)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2004.12.29

4)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002

5)《环境空气质量标准》(GB3095-1996

6)《声环境质量标准》(GB3095-2008

2、规划目标与原则

完善基础设施、优化产业结构布局,落实节能减排,通过明确环境质量目标,划定功能区划,实行排放污染物总量控制,强化环境管理等措施,保持区内良好的环境质量。

 

二、环境功能区划

1、环境空气质量功能区划

本区域环境空气质量均为二类区。

2、水环境功能区划

实施雨污分流制,污水集中处理,达标排放。区内河道均为Ⅳ类水体。

3、声环境功能区划

满足国家《声环境质量标准》(GB3096-2008)要求,居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为噪声环境1类区;居住、商业混杂区为噪声环境2类区;城市主次干路为噪声环境4a类区。

 

三、环境质量目标

1、环境空气质量全面达到或优于国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准。

2、地表水环境质量达到相应功能区划标准。区内水体水质应优于《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅳ类标准。

3、噪声环境质量达到国家《声环境质量标准》(GB3096-2008)规定的各功能区标准,1类区昼间不高于55dB(A),夜间不高于45dB(A)2类区昼间不高于60dB(A),夜间不高于50dB(A) 4a类区昼间不高于70dB(A),夜间不高于55dB(A)

4、生活垃圾无害化处理率达100%,危险废物处置率达100%

 

四、实施措施

1、水环境

加强环境水利工程建设,加强水环境的区域保护和治理,强化节约用水。

强化水污染治理,完善污水收集系统,污水集中处理率达90%以上。

加强源头控制,提高污水、雨水及海水资源化利用水平,促使水体有序流动,提高内河及湖荡水体自净能力;积极推进河道清淤、疏浚工程,按计划分期分批对河道实施清淤疏浚。

2、大气环境

调整能源结构,推广使用清洁高效能源,提高除尘效率,推进集中供热、供气,控制汽车尾气达标排放。结合区内绿化、选择抗污染树种、发展植物净化,改善大气环境质量。

3、固体废物

生活垃圾采取减量化优先、资源化为本、无害化处置、市场化运作等综合处理措施。

4、噪声

制定噪声控制区建设计划,对区内范围实行有效控制。

加强交通噪声的监控与管理,严格控制道路绿化建设,以弱化对周围环境的影响。

5、生态环境建设

完善规划范围公共绿地、绿色廊道建设,严格控制沿滨海东路、沁水河、烟威高速公路两侧绿化带,建设沿河及主要道路绿化带,对生态林地和生态湿地进行绝对保护和控制,推广庭院、墙面、屋顶、桥体的立体绿化和美化,提高绿化覆盖率,将区内生态环境和人工环境进行有机融合。

 

第十一章  地下空间开发利用规划

 

一、目标与原则

1、规划目标

按照节约土地资源、提高土地利用效率、缓解城市交通压力以及平战结合等要求开发地下空间资源,力求地上与地下相互协调,形成系统化、现代化的地下空间开发体系。

2、规划原则

1)分层分区利用原则

将不同功能或相互关联较少的设施置于不同的竖向层次和区域。城市地下空间应坚持人物分离,由上至下的竖向分层次序为:有分配(接纳)功能的市政管线层;人员活动频繁的空间层(商业、娱乐、轨道交通人员集散层和人行地道等);少人或无人的物用空间层(存车、储物、物流及设备等)。

2)统筹建设原则

地下空间开发应当远近结合、分期实施,优先考虑有效地解决近期突出的城市问题,如交通设施、市政基础设施、公共设施等项目的安排。根据土地价值、使用功能及建设条件等因素划分不同的区域和时期进行开发。

3)公共优先原则

作为地面空间的延伸资源,地下空间的利用应优先满足公共利益需要,如安排必要的市政基础设施、公共交通设施和服务设施等项目。

4)综合利用原则

将同一地区地上地下空间的多种功能综合考虑,整体开发,利于土地价值的充分体现。

 

二、地下空间利用分区

基于城市功能布局、土地高效使用以及生态保护与地质灾害防护,综合考虑城市土地开发效益与预留发展可能的要求,结合分区开发与控制的理念,将规划范围内的地下空间划分为:重点发展区、一般发展区和限制发展区。

1、重点发展区

地下空间重点发展区是综合考虑土地高效使用、交通组织以及设施供给的前提下,为了提高土地使用效率以及满足城市市政交通功能正常运行,要求强制发展地下空间的区域。规划范围内主要结合重要功能片区对地下空间进行开发,重点发展区主要包括湿地公园东侧的商业商务中心和东延至C9路的商业服务业设施用地,以及滨海东路以北的零星商业用地和商务娱乐用地。

2、一般发展区

地下空间一般发展区是指对于城市发展与运行并不产生重大影响,但是为了体现节约土地与提高土地使用效率的相关要求,需要引导或者鼓励发展地下空间的区域。一般发展区主要包括各个居住社区,对于这类区域内的地下空间发展并不作强制性要求,而是结合相关政策适当引导与鼓励这类区域地下空间有序实施与发展。

3、限制发展区

地下空间限制发展区是指由于生态保护、地质灾害防护等要求,需要限制乃至禁止发展地下空间的区域,主要包括滨海沙滩、黑松林、湿地公园等生态敏感区,以及高尔夫球场、防护绿地等。

 

三、地下空间开发规模

1、地下停车规模预测

考虑烟台经济发展水平,按照常住人口300/千人的标准预测机动车保有量。根据本次规划范围土地集约使用要求,停车主要依靠地下停车设施解决,按照地下停车库泊位占总停车泊位的60%、35平方米/辆预测得出地下停车面积约72.45万平方米。

2、人防工程规模

人员掩蔽工程按照人均1平方米的标准计算,考虑到人防工程地下部分“平战结合”的要求和烟台的实际情况,人员掩蔽工程部分可100%结合地下停车及地下公共建筑进行建设,其它配套工程建设规模按照占人防工程建设量的15%测算,预测其他地下人防工程规模约1.4万平方米。

3、地下交通设施规模

前海东路穿越三八河以及湿地公园采取地下交通隧道的形式,隧道长约1140米,隧道宽度按30米计,则地下交通设施规模约3.4万平方米。

4、规模预测

本次规划范围地下空间总规模预测约77.25万平方米。

 

四、开发地区及控制要求

1、地面与地下空间功能协调

1)结合人防工程实施系统开发。将地下空间纳入城市防护体系,根据建设需要,有计划地修建平战结合用的物资库、车库、医疗设施和生产空间。

3)结合公共空间实施复合开发。满足公共建筑人防要求、停车需求,鼓励发展地下商业空间,形成集地下交通、停车、市政设施、防灾等为一体的功能复合体。

2、开发地区功能要求

1)重点发展区

结合周边用地性质建设地下空间,地下空间控制范围约500米,以地下1-2层为主,以停车配建为主,相邻地块应预留连接通道。

2)一般发展区

该区主要以居住社区为主,对于这类区域内的地下空间发展并不作强制性要求,主要以地下停车和人防配建为主。

3、开发控制要求

1)地下容积率

根据地下空间需求预测,按地下空间利用分区,对各类用地提出地下空间开发控制要求,促进土地集约利用。

11-1:地下空间开发容量控制

地下空间利用分区

功能地块

相关要求

地下容积率

重点发展区

商业服务业用地

停车配建要求

≥地上容积率的30%

人防设施配置要求

设备用房要求

卫生教育用地

停车配建要求

≥地上容积率的15%

人防设施配置要求

设备用房要求

教育科研用地

停车配建要求

≥地上容积率的15%

设备用房要求

一般发展区

居住用地

停车配建要求

≥地上容积率的20%

设备用房要求

人防设施配置要求

商业服务业用地

停车配建要求

≥地上容积率的20%

人防设施配置要求

教育科研用地

停车配建要求

≥地上容积率的15%

2)设备用房

各类建筑的设备用房对地下空间使用的要求不高,通常占地面建筑总面积的1%以下,即地下容积率占地上容积率的1%以下。可结合地下停车空间布局。

3)地下建筑退让

参照其他地区相关规定,考虑道路绿化培植的需要,地下建筑离界最小间距为5米或10米。

 

五、地下空间设施规划

1、地下公共停车库

地下公共停车库的建设应考虑城市动态交通、静态交通的衔接协调以及个体交通工具与公共交通工具的换乘与衔接。地下停车库宜与地下街等地下空间设施整合建设,并与相邻地下停车库相互连通。

2、地下公用设施

包括工程管线、设备用房以及公用设施等。工程管线布局应做到与其他地下空间互不干扰,加强平面竖向标高及与周边建筑的衔接,兼顾各种地下设施分期施工的相互影响;预留地下市政设施用地,推进地下综合管沟的建设。

3、地下防灾设施

结合城市人防专项规划完善地下人防设施,同时加强地下空间灾害的防御系统,包括防火防烟分区、疏散出口通道防御设施、临时避难场所等,增强内部灾害发生的防御能力。

 

第十二章  地块控制与容量指标规划

 

一、单元与地块划分

规划采用“编制单元—地块”两级控制,共划分9个编制单元,41个地块。

1、编制单元划分

为实现“一张图管理”而建立的地域单元,其划分应考虑以下原则:

1)居住社区、行政街道界限范围;

2)明确的四至及围合界线(主次干路、河流、铁路等);

3)土地使用功能的内在关联性;

4)合理的公共设施服务半径;

5)与分区结构相适应,根据社区组织划分确定。

2、地块划分

地块是规划用地强度赋值的基本单位,其划分应体现以下原则:

1)保持用地性质的完整性和协调性;

2)与土地权属相关,便于土地出让;

3)公园、绿地和文物保护单位单独划块;

4)地块用地规模在6公顷左右,公共服务设施用地规模可再小些,根据规划道路综合确定相应地块规模。

3、控制内容

地块控制内容包括用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套设施、出入口方位、停车泊位、用地可变性、地下空间利用、建设状况等。

 

二、容量指标控制

12-1:地块开发强度控制指标表

用地代码

容积率

建筑密度(%

建筑限高(米)

绿地率(%

备注

R

≤0.8

≤30

12

≥40

低层住宅

≤1.3

≤24

12-24

≥35

多层住宅

≤1.6

≤20

24-50

≥40

中高层住宅

≤2.5

≤18

50-100

≥40

高层住宅

R22

≤0.8

≤30

12

≥40

社区文体服务设施

Az

≤2.0

≤40

24

≥20

社区中心用地

A1

≤2.0

≤40

24

≥20

行政办公用地

A33

≤1.0

≤25

24

≥35

中小学

A35

≤0.8

≤30

12

≥40

科研办公用地

A51

≤1.8

≤30

60

≥35

区级医院

Br

≤2.5

≤18

50-100

≥40

商住混合建筑

Ba

≤1.8

≤30

24

≥35

多层商务办公

≤3.0

≤25

24-100

≥35

高层商务办公

B11/B14

/B21/B22

≤2.0

≤40

24

≥20

多层商业用地

≤3.0

≤25

24-100

≥20

高层商业用地

B12

≤1.0

≤25

24

≥35

市场用地

B29

≤2.0

≤40

24

≥20

商业娱乐用地

U

≤0.8

≤20

24

≥20

市政设施用地

G1

≤0.05

≤5

9

≥80

公园、街头绿地

G2

-

-

-

≥90

防护绿地