烟台东部新区金山港滨海旅游商务区控规说明(讨论稿第3-5章)

第三章  发展策略

 

一、案例借鉴

1、香港维多利亚港

比较分析

香港维多利亚港地区定位为国际领先的海滨综合商务区、城市旅游胜地,以商务金融、旅游服务为功能特色。维多利亚港地区是香港历史和文化的象征,主导着城市的经济发展,是推动香港成为国际化大都市的引擎。从基本资源禀赋看,烟台金山港地区与维多利亚港有一定相似性,如较为优质的海港、山体及一系列生态资源;从形态上看,维多利亚港区与烟台养马岛“一岛三区”也有一定相似性,这为“一岛三区”的东区——金山港地区提供了发展借鉴模版。当然,在城市能级,资源环境差异,旅游的地域性等,金山港区与维多利亚港区存在较大差异性,这表明金山港地区不太可能成为烟台全市升级的首要引擎,但仍然有成为城市进一步发展与提升的重要载体空间的可能。

规划发展

维多利亚港地区发展目标上提出增添维港魅力,促进旅游事业及促进多元化的活动,缔造优美海滨环境等要求。规划建设上,提出设于海旁会较有利的旅游和康乐用途应优先设于海港中心区,公众可乘搭便利的交通工具,包括铁路、巴士和渡轮服务,前往维港海旁的大部分地区,辟设便利的行人通道和可眺望海港景色的观景点,并改善商业区和住宅区前往海旁地区的通道等。

借鉴点

定位明确——明确为国际领先的综合商务区,以商务办公,商业金融、会展、旅游服务功能为主导,从而推动了整个维多利亚港地区的功能升级。

引领作用——沿岸的商务经济和旅游服务产业是香港成为国际化大都市的核心支撑。

保护与开发——利用港宽水深,南北环山的地形,采用线性布局,梯级开发的模式,滨海地区预留充足的公共活动空间和旅游服务空间,保证海滨资源的公共性,二线海滨布局高端国际商务办公区

开发模式——城市开发与旅游观光相结合,空间设计以综合商务区为背景,结合滨海游线组织景点,形成气势恢弘的滨海城市景观界面,吸引外来游客观光。

用地布局——“一极引领,带状延展,梯次布局”的布局特色。其中,商务服务用地向海湾中心地带集中,周边沿岸线梯次展开旅游服务用地、娱乐康体用地、高端居住用地等相应的配建用地。

规划特色——功能分区上,植入高端服务业功能,以此为核心带动城市能级提升,为城市发展提供持续动力;交通体系上,公共交通有机联系商务金融区和周边各功能区,商务金融区与海岸带之间形成特色滨海慢行系统;景观体系上,利用景观节点和绿化廊道打通商务核心区和背景山体之间的视线通廊;优化港区滨海景观界面,重视海湾对景效果。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

3-1:香港维多利亚港区功能分区图

2、三亚亚龙湾

比较分析

海南三亚亚龙湾是南中国旅游胜地和国际性度假休闲区,其主要形态、规模与金山港规划范围较为相仿。亚龙湾旅游度假区用地面积为18.6平方公里,本规划范围用地面积约22.4平方公里,且具有较为相似的资源比较优势条件,如沙滩、山体、海域等。但在旅游的季节性,资源优劣差别等存在较大差异性,这使得本规划范围难以成为可与亚龙湾齐名的旅游度假区域,但考虑到环渤海地区的沿海岸线条件,本区海岸资源仍然可以认为是具有足够竞争力的,这为本区域在一定范围内打造具有影响力的旅游度假区提供了可行。

规划发展

度假区用地功能布局依据现有自然地形、用地布局与路网格局形成“五区三带三点” 的整体结构,其中,五区为入口农民安置区、田园度假区、高尔夫度假区、环湖度假区、红树林保护区;三带为红霞岭和大安岭山边度假带以及滨海度假带,是度假区内自然风貌特色相对突出的带状功能区;三点为度假综合服务节点、东侧综合商业服务节点、西侧高端商业服务节点,分别设置于主要交叉路口,定位于不同的服务对象和服务功能。建设发展上,充分强调保护度假区内以山体、海域、沙滩、沙坝、红树林、泻湖、水库、内河、农田等要素构成的生态环境系统,突出度假区背山面海的地形特点,强调尊重自然、保护自然、顺应自然的原则,保持和提高亚龙湾的生态景观资源和旅游度假品位,并在规划区内原有水库溪流等自然水系基础上在椰风路两侧开辟新的人工河道,形成复合水网系统,承担景观、生态和水上游览三大主要功能。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

3-2:三亚亚龙湾国家旅游度假区控制性详细规划图

 

借鉴点

定位清晰——明确为国际一流旅游度假区,功能上以度假接待设施为主,以高档专项配套设施为辅。提出国际一流滨海旅游度假区主要构成要素包括:滨海度假地产——度假酒店、度假村、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、会议中心等高端度假物业。用地占比一般在10%-30%左右,整体定位越高端,度假地产用地占比越高;滨海住宅地产——用于销售或售后返租的海景公寓、海景别墅等滨海住宅物业。其规模往往超过度假地产,用地一般低于开发用地总量的40%,整体度假性质越凸显,住宅地产用地占比越小;旅游景点地产——主题公园、水上乐园、观光景点等等,一般用地占比20%-30%左右;滨海商业地产——购物中心、特色餐厅、酒吧、免税店等,用地占比在3%-10%。以特色餐饮和购物为主,与其度假配套的性质紧密相关。

尊重自然——突出度假区背山面海的地形特点;滨海地区尽量保持自然沙滩、沙坝及自然植被等原生态资源。

岸线梯级布局——一线海滨布置豪华度假酒店、度假村群落等高端度假地产;二线海滨为经济型酒店、高尔夫及休闲商业等度假配套地产。

3、小结——本区建设思路

结合上述案例经验借鉴,本次规划可汲取经验包括:首先,应细化、明确规划区域功能定位,为本区域发展找到支撑动力;其次,应充分利用资源优势,整合资源、依托资源打造富有地区魅力的生态新区;第三,根据滨海条件不同,依据梯度布局方式,将海滨岸线等优质资源优先用于公共活动及现代服务业,生活等其他职能位于后方,形成富有层次的用地布局利用方式。

 

二、规划理念

1、绿色休闲

绿色休闲是一种全新的休闲观念,导以环保的概念重新导演休闲生活,从而在绿色休闲中形成个体与群体,自然与人类的良性互动。绿色休闲概念反映在日常生活中,表现为对阳光,新鲜空气的亲近,对生活充满热爱与宽容,对优雅文明的生存风格的坚持,绿色休闲是认真而欣然的生活态度在休闲观上的升华。

规划区域拥有众多优质生态休闲旅游资源,融海湾、沙滩、森林、湿地、山丘等生态度假旅游资源于一体,在中国北部、环渤海地区具有一定优势,也是可以吸引人群度假休闲的重要载体。依托海、山、水、林、岛等生态资源,可以充分形成贯穿本区域的绿色休闲系统:滨海地区组织海滨度假休闲;山林地区可以组织运动疗养休闲;利用河道建设湿地公园可以打造体育主题休闲区域;生态林区可以发展绿色健康疗养休闲等。通过各类资源整合,以绿色休闲为主题,融度假、健身、疗养、运动等于一体,打造规划区域极富地方特色的绿色休闲度假区。

2、生态商务

商务活动人群对环境要求不断提高,生态商务区(EBD-Ecology Business District)应时而生。生态商务区意指兼顾人本与环境,以现代产业、商务为主导的生态新城区,其理念源于西方后工业时代生态城市理念、城市边缘组团化和科技园区发展等多元的叠合与拓展,是一种全新的城市形态和产业园区形态。EBD模式纠正了传统的城市发展观,在注重科技推动产业和经济发展的同时,更注重以人为本、生态保护的城市空间的营造,不仅使城市的土地资源、市政配套资源得以最充分的利用,更为产业经济营造一种更为和谐、更高效、更有魅力的可持续发展环境。

从整个烟台城市空间格局发展看,未来烟台城市基本可形成“一体两翼”的发展态势:中部以芝罘、莱山为主形成城市的公共服务中心,西部依托港口形成主要沿海制造业基地,东部依托海岸资源构建高技术海洋经济新区与现代度假基地。从发展看,西部是未来城市产业升级区域,从传统制造业提升为现代制造业;中部是城市产业完善区,未来可发展为重要的公共服务平台与对外窗口;东部则是新型产业的发展区。考虑到高新技术产业、生态新型工业及传统城市服务业在东部均有空间载体,因此东部沿海地区将是现代服务业重要空间载体。规划区域拥有较多的山水生态资源,为东部商务金融中心区建设提供了极为良好的背景条件。保育山体林地、建设湿地生态公园,重点发展生态商务金融区,构建东部特色中心是本区域建设的重要内容。

3-1:东部城区主要功能空间分析

东部城区功能空间

主要功能

高新技术园区

高新技术产业

牟平城区

传统服务业

韩国工业园

新型生产

金山湾生态城

新型生活

东部前海地区

养马岛

主题娱乐岛

沁水河以西

海湾娱乐及滨海生活

沁水河以东(规划区域)

滨海休闲及东部商务中心

3、低碳生活

低碳(low carbon),意指较低(更低)的温室气体(二氧化碳为主)排放。低碳生活就是低能量,低消耗的生活方式,是返璞归真地去进行人与自然的活动,也是现今提倡的生活方式。低碳生活代表着更健康、更自然、更安全的生活,同时也是一种低成本、低代价的生活方式。低碳不仅是企业行为,也是一项符合时代潮流的生活方式。

考虑到本规划区域良好的生态特征,积极打造具有时代特征的低碳生活城市是本区域建设的重要手段。主要包括构建低碳交通体系,利用生态资源组织生态慢行体系,建立融滨海慢行、山林慢行、水岸慢行等于一体的慢行体系,同时利用新能源电车等构建旅游观光交通,凸显本区域生态低碳特色;其次营造低碳服务网络,积极重视水循环利用技术,利用水循环技术建设社区水景观,同时保障排涝等要求,并引入清洁能源利用,提倡垃圾分类回收等,使地区生活生产服务网络实现低碳化。

 

三、目标与定位

1、发展目标

规划区域发展有着极佳的外部条件和内部条件,本区域建设不仅可以提升城市实力,关键是可以促进整个东部地区乃至烟台城市功能的进一步优化,落实蓝色经济战略,增强城市的综合竞争力。本次规划从现实和周边协调出发,确定“休闲、商务、生活”的主题内容,规划金山港滨海旅游商务区应是以高品质旅游休闲为驱动、地区商务金融中心为主体的生态低碳服务新城,其发展目标为“环渤海绿色休闲区、东部生态商务中心、低碳浪漫生活慢城”。

2、功能定位

1)从地区特色资源系统整合看,本区域基本要求是:

充分利用和规划生态系统,突出绿色低碳主题,建设现代休闲与商务金融服务新区,重点塑造海滨休闲空间、生态慢行空间及充满活力的商务金融核心;

尊重原有自然肌理,保持主要生态区域的“原生态”特质,体现原有的地域特征。

2)从城市功能与产业建设看,本区域需要实现的目标为:

集聚人气,打造地域人文生活气息,将市民生活与城市空间环境有机关联、充分融合,塑造一个新型的现代服务业城区;

合理策划生活与服务空间,容纳行政办公、服务休闲、文化游乐等内容,将现代生产与生活服务业有机结合,提供本区域就业岗位。

3)从城市景观空间系统建设看,本区域应当体现下列特征:

塑造独特的、充满人文气息的海滨景观与游乐资源;

城市景观系统与周边生态景观相互协调,保障视线通廊,丰富城市整体形象。

因此,本区域的定位至少包含三个内涵要求:

1)资源体系——绿色生态、地区品质。

2)产业发展——现代服务、职居平衡。

3)景观意象——山海城林、自然人文。

其功能定位可表述为:现代化的绿色休闲度假新区和东部地区特色商务金融中心。

 

第四章  布局结构

 

一、协调与优化

1、落实城市总体战略

烟台市提出“一极领先、多极崛起”的发展战略,重点依托牟平区、高新区、莱山区、芝罘区和保税港区滨海区域,打造和优先发展东部高技术海洋经济新区,争取经过五年左右努力,在烟台东部矗立起一座具有浓郁现代气息的标志性滨海新区。本次规划需响应政府号召,落实新时期烟台市的城市发展战略,在烟台城市结构提出的“一核两翼,一轴三带”及烟台东部的“大旅游”基础上,提出本区域应以发展现代服务业为主,主导产业为现代度假休闲旅游业及为地区服务的商务金融业等,为东部整体提升奠定基础。

2、深化总体规划内容

《烟台市城市总体规划(20112020)》提出城区发展形成六大组团。功能分别为:

八角组团:以港口和临港工业为主的新港城。

开发区组团:以工业和生活服务功能为主的综合发展区。

福山组团:以工业、物流和生活服务功能为主的综合发展区。

芝罘组团:以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区。

莱山组团:以文教科研、高新技术为主的功能区。

牟平组团:发挥山、海、岛、泉特色,大力开发旅游服务业,建成国内高水准、综合性、多功能的旅游度假胜地;依托港口、公路、地缘优势,做大韩国工业园和电子工业城,推进仓储加工产业化。

从对牟平组团的功能定位要求来看,东部是落实旅游服务业的最佳地区。本规划对总体规划定位进行了延续和细化,为城市发展做了进一步的深化。从整个城市东部看,在落实东部高技术海洋经济新区定位要求上,东部已具有高新技术产业园区、新型工业园区(韩国工业园)、城市传统服务业(牟平城区)等,因此东部沿海地区则是现代服务业发展的前沿地区,考虑到本区域优越的生态条件及海岸资源,依托资源构建高端休闲度假及生态商务区域是本规划区域在功能定位上的选择。

3、协调相关规划

1)牟平区养马岛及前海控制性详细规划

规划总体对前海地区(滨海东路以北地区)做了深层分析,提出西端为知识港湾板块的起点,是进入牟平的门户区域,其区位的高度可达性及可见性,决定了其科技企业总部基地的定位;滨海区中段及东段与养马岛的紧密联系和其便利的交通优势及环境优势,决定了其服务于大烟台乃至东北亚的休闲旅游、滨海居住定位。在定位上提出本规划范围的西部地区作为前海地区的颐养区功能,是以高品质的休闲养生、生态人居为主,高端酒店为引擎的功能。

本规划在充分吸收前海控制性详细规划精髓的基础上,整体考虑大范围发展的要求,在内部交通的衔接上,布局理念的落实“生态、低碳、绿色”等新的要求,从根本上提升了本地区的发展内涵。在重点深化与优化原规划的用地布局基础上,加强了相关配套设施的设置,完善了局部路网,强化了慢行交通体系。

2)牟平区沁水韩国工业园控制性详细规划

与韩国工业园的协调主要从交通衔接、功能互补两方面进行。

交通衔接主要以南北向道路衔接为主,主要衔接道路包括:沁水路、大窑路、东环北路和C9路,同时充分考虑青荣城际铁路站对本地区发展带来的影响。

功能互补上,韩国工业园以工业发展为主导,产城融合,是典型的产业新区,定位为服务于老城,内部相应的商务居住配套主要以服务本区为主。而滨海旅游商务区的定位为城市东部现代服务业集聚区,服务于较大区域,而且在功能上也可成为韩国工业园的重要服务支撑,从而更有利于韩国工业园产业的引入和能级的提升。

3)与城际铁路规划协调

规划青荣城际由烟威高速南部经过,城际站设置于现状中冶项目南侧。从未来发展看,该城际可为东部旅游带来大量活动人群,使沿海地区交通量大大上升。本规划充分考虑城际站辐射作用及人群活动流向,建议在本区域高速公路北侧增设贯通整个区域、并与沿海地区相连的重要道路侯至大街,主要作用不仅在于加强沿海组团联系,同时也可便捷疏导城际人群在不穿越规划区域内主要功能地区的条件下快速达到沿海度假休闲区,并分流未来滨海东路交通量。

 

二、总体布局

规划总体布局结构为“一核、一轴、一带、多区”。

一核——指滨海东路南、三八河生态公园以东、侯至大道以北、C9路以西围合区域所形成的以商业、金融、商务等为主的核心区,集中建设形成滨海旅游商务区的商务综合中心。

一轴——指横向贯穿本规划范围的东西景观轴,即滨海东路,是烟台市城市发展的重要交通轴,也是滨海旅游景观轴,更是本区域的主要交通廊道和发展轴,轴线两侧各控制50米防护绿带,形成景观大道。

一带——是由三八河生态湿地、沁水湾近岸沙滩、黄海沙滩岸线和黑松林生态林地形成的带状休闲带,打造为集生态湿地体验、海滨沙滩亲水娱乐以及森林疗养为一体的城市滨海休闲慢行风光带。

多区——分别为综合商务区、酒店服务区、康体娱乐区、滨海生态住区、商务休闲住区、湿地体验区、生态疗养区和山林生态住区。

其中综合商务区以商务办公、金融服务、商务娱乐、产品展览、信息咨询和传媒艺术等为主;酒店服务区是以星级酒店、旅游接待、餐饮服务、娱乐休闲等功能为主;康体娱乐区是以高端娱乐、高尔夫运动、健身运动及养生社区等功能为主;滨海生态住区形成以风情商业街、高端住区、海滨别墅和高端会所等功能为主;商务休闲住区以商务居住、娱乐休闲、游艇俱乐部等功能为主,服务于周边功能区;湿地体验区是以湿地旅游观光、体育运动及生态休闲娱乐为主的生态主题公园;生态疗养区是结合生态林地形成的滨海疗养怡养、生态休闲、森林漫步和娱乐健身为一体的高端疗养区;山林生态住区是结合农村居民安置,提升居住品质,形成以山水田园、低碳悠闲的现代化生态社区。

 

三、建设规模

1、用地规模

本次规划范围总用地规模2123.10公顷,其中规划城市建设用地规模1272.15公顷。

4-1:规划用地汇总表

用地代号

用地名称

面积(hm2

占建设用地比例(%

R

 

居住用地

368.99

29.23

R11

一类居住用地

44.31

3.51

R21

二类居住用地

324.68

25.72

A

 

公共管理与公共服务设施用地

49.90

3.95

A22

文化活动设施用地

1.88

0.15

A33

中小学用地

25.54

2.02

A35

科研用地

15.81

1.25

A51

医院用地

3.93

0.31

Az

社区服务中心用地

2.74

0.22

B 

 

商业服务业设施用地

382.17

30.27

Br

商住混合用地

114.73

9.09

B11

零售商业用地

26.53

2.10

B14

旅馆用地

78.47

6.22

B21

金融保险业用地

10.79

0.85

B22

艺术传媒产业用地

12.62

1.00

B29

商务娱乐用地

32.63

2.58

B31

娱乐用地

12.92

1.02

B32

康体用地

78.06

6.18

Ba

商办混合用地

15.42

1.22

S

 

道路与交通设施用地

180.39

14.29

U

 

公用设施用地

2.30

0.18

G

 

绿地与广场用地

278.60

22.07

G11

公园

19.68

1.56

G12

街头绿地

36.77

2.91

G2

防护绿地

202.85

16.07

G3

广场用地

19.30

1.53

H11

 

城市建设用地

1262.35

100.00

H22

 

公路用地

10.54

E

 

非建设用地

850.21

其中 

生态公益林地

630.44

水域

83.77

沙滩、滩涂

136.00

 

 

总计

2123.10

 

规划本地区为休闲商务区,本身的自然条件较好,生态优势十分显著,其中生态林地、沙滩及生态河流用地合计达到8.60平方公里,占整个规划用地39.6%,是本规划范围内用地面积量最大区域,也是主打生态休闲品牌的最大优势。同时,作为商务区,商业服务业设施用地总量达到432.68公顷,占城市建设用地量的34.58%,充分体现了东部商务金融中心的特点。

2、人口规模

1)居住人口

居住人口依据居住用地的容积率、户均建筑面积、户均人口换算而得。

规划该地区居住区以低层、多层和小高层为主,居住区平均容积率取1.2,一般商住混合区平均容积率取1.7(建筑面积的70%作为居住建筑面积),户均建筑面积取120150平米,户均人口3人。

根据下表计算得规划用地可容纳居住人口约12万人。

4-2:规划用地居住人口一览表

居住区类型

用地面积

(公顷)

居住户数

(户)

居住人口

(人)

人口毛密度

(人/公顷)

居住区

368.99

29000

87000

236

商住混合住宅区

114.73

11000

33000

260

合计

483.72

40000

120000

247

注:规划取值12万人。

2)工作人口

工作人口依据各类用地单位面积所需工作人口计算就业岗位而得。

根据下表计算得规划范围可容纳工作人口约10万人,规划本区域所提供的就业岗位可以充分满足本地居民就业的同时,能够充分吸引全市及东北亚高端人群就业。

4-3:规划用地工作人口一览表

用地类别

用地面积(公顷)

职工密度(/公顷)

推算就业岗位()

公共管理与公共服务

49.90

150

7485

商业服务业

382.17

300—350

114000

市政公用设施

2.30

100

230

绿地

278.60

5

1393

合计

587.04

 

123108

注:规划取值10万人。

 

第五章  用地规划

 

一、居住用地

1、规划原则

职居平衡:遵循规划范围域内部的产居平衡,促进交通减量、节能减排。

加强混合:在沿海地区、商务中心周边等土地利用价值较高区域,强调居住与其他功能混合布局,提高土地利用效率,展示城市多元景观文化。

完善配套:以居住社区-基层社区为单元组织居住空间,分级完善公共服务设施。

2、社区规划

社区划分

规划居住用地划分为5个居住社区,含7个基层社区。

龙湖高尚居住社区——范围为C11路以北、C5路以南、临海路以东、东环北路以西,可容纳居住人口约6万人,分为2个基层社区。共设幼儿园4所。在C1路与C10路交叉口西南部布置社区中心。

高尔夫居住社区——范围为C10路以北、C8路以南、东环北路以东、高尔夫路以西,可容纳居住人口约3万人。设幼儿园3所。在C3路与C9路交叉口西南部布置社区中心。

中冶海湾居住社区——范围为侯至大街以北、滨海东路以南、沁水河以东、大窑路以西,可容纳居住人口约1.5万人,分为2个基层社区。共设幼儿园2所。在碧海路与盛海路交叉口西部布置社区中心。

中心居住社区 ——范围为侯至大街以北、秀海路以南、三八河以东、C9路以西,可容纳居住人口约1万人。设幼儿园1所。在琴海路与丽江路交叉口东南部布置社区中心。

山林居住社区——范围为侯至大街以北、山湖路以南、碧山路以东、华山路以西,可容纳居住人口约0.5万人。设幼儿园1所。在云山路与淀湖路交叉口东南部布置社区中心。

社区中心

居住社区级公共设施以服务半径400500内的35万左右居民为主要服务对象,为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。在居住社区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置居住社区级公共设施(除少数独立设置的设施外),与居住社区公共绿地共同形成边界明晰的居住社区中心,保证实现居民在步行78分钟、自行车34分钟以内可达。

5-1:居住社区中心公共设施设置

序号

设置项目

内容

建筑规模(m2)

用地规模(m2)

设置要求

1

文化娱乐设施

文化活动中心()

包括小型图书馆、科普知识宣传与教育;影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室;科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等

4000——5000

 

 

2

体育设施

体育活动中心()

室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目

1500

10000——15000

宜设置60100直跑道和200环形跑道,室外场地可与绿地邻近设置。

3

行政管理与社区服务设施

街政管理中心()

包括街道办事处及市政、环卫等管理用房

1200——1700

1000——1500

如人口规模较小,根据行政管理需要,可两个或两个以上居住社区共同设置一处

社区服务中心()

提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务

1000——3000

 

 

派出所()

 

1000

600

宜有专用院落,应有对外、对内方便的出入口

4

社会福利与保障设施

养老院

()

为老年人综合福利设施,提供老年人全托、日托

1000

 

应可容纳30名左右老人

5

医疗卫生设施

社区卫生服务中心()

含残疾人康复服务中心、残疾人托养所

2500——3500

3000——5000

设在交通便利、环境安静地段,应有对外方便的出入口和无障碍通道

6

邮政电信设施

邮电设施

提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施

150

 

宜结合建筑平面布局提供一定面积的停车场地

7

商业金融服务设施

菜市场

包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖

1000

 

设在底层或地下一层的室内;运输车辆易于进出的相对独立地段;与住宅有一定间隔;应配置停车场

社区商业金融服务设施

超市、餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理;服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施

17200——23200

 

应布置在二层以下,超市在底层设置独立的出入口,有一定面积的停车场地

8

 

其他设施()

公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施等

公厕3060、回收站80100

 

公厕应结合主体建筑设置,临街设置,并应有单独的出入口和管理室;鼓励利用地下空间停车

合计

30700——41200

30000——40000

 

注:1、设置项目后带“☆”号,其内容和标准为刚性规定;其余项目内容和标准具有一定弹性,在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。

2、文化娱乐设施与体育活动中心可合并设置。

各基层社区均设置基层社区中心,共7个基层社区中心,以服务半径250300内的1万—1.5万左右居民为主要服务对象,为居民提供最基本的日常生活服务项目。在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施,与基层社区公共绿地共同形成基层社区中心,实现居民在步行34分钟内可达。

5-2:基层社区中心设置内容及标准

序号

设置项目

内容

建筑规模(m2)

用地规模

(m2)

设置要求

1

文化娱乐设施

文化活动站()

包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动

400600

 

 

2

体育设施

体育活动站 ()

包括篮、排球及小型球类场地,儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等

 

600

可与绿地结合设置,用地中应保证不小于150平方米的全民健身点

3

行政管理与社区服务设施

社区管理服务设施()

社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等

300400

 

 

4

社会福利与保障设施

托老所()

 

6001000

 

 

5

医疗卫生设施

卫生站()

健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊所

100

 

 

6

商业金融服务设施

小型商业金融服务设施

便利店、早点店等小型商业服务设施,储蓄所等

500

 

 

7

 

其他设施()

公共厕所、停车设施等

公厕3060

 

公厕应结合主体建筑设置,临街设置,并应有单独的出入口和管理室

合 计

20002700

20003000

 

注:1、设置项目后带“☆”号内容和标准为刚性规定,其余项目内容和标准具有一定弹性,在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。

2、具体可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。其中,在保证用地面积的前提下,开发建设强度(建筑面积)可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。

3、文化娱乐设施与体育活动中心可合并设置。

 

教育设施配套

规划根据以下指标,计算本区内中小学学生人数和学校规模:

幼儿园(含托儿所)35/千人,每班30人,人均用地约15m2,配建结合基层社区设置,可作为住宅开发的一部分,做到统一规划、同步建设;规划共新建13所幼儿园。小学70学生/千人, 每班45人,人均用地约18m2;初中35学生/千人,每班50人,人均用地约20m2;规划共布置小学四所,中学三所。具体指标与面积规模见表5-55-8

农贸市场

以服务半径500~800米,服务人口1.5~2万人为标准规划布局农贸市场,每处新建农贸市场建筑面积不低于2000平方米,一般结合居住社区中心或商业设施建筑建设,宜布置在运输车辆易于进出的相对独立地段或结合建筑底层布置,应配置停车场。本规划新建5处农贸市场,其中龙湖与中冶社区结合商住楼设置农贸市场,其他社区均结合社区中心布置。

3、社区组织

5-3:龙湖高尚居住社区配套情况一览表

 

内容

用地规模

四至范围

范围为C11路以北、C5路以南、临海路以东、东环北路以西

2.63平方公里

住宅用地类型及面积

低层花园洋房区、小高层住宅区、商业住宅混合用地

合计:  136.64 公顷

容纳居住人口

6万人

――

社区中心

文化、体育、医疗卫生设施,行政综合服务设施、便民服务商业设施

4.70公顷

基层社区中心

2个基层社区中心

1.00公顷

学校

中学1所,小学2

11.8公顷

幼儿园

18班幼儿园2所,16班幼儿园2

1.50公顷

5-4:高尔夫居住社区配套情况一览表

 

内容

用地规模

四至范围

范围为C10路以北、C8路以南、东环北路以东、高尔夫路以西

2.92平方公里

住宅用地类型及面积

小高层住宅区、商业住宅混合用地

合计:65.23 公顷

容纳居住人口

3万人

――

社区中心

医疗卫生设施,行政综合服务设施、便民服务商业设施

3.26公顷

社区文体设施用地

社区文化与体育活动

4.80公顷

基层社区中心

1个基层社区中心

2.14公顷

幼儿园

12班幼儿园3

1.50公顷

5-5:中冶海湾居住社区配套情况一览表

 

内容

用地规模

四至范围

范围为侯至大街以北、滨海东路以南、沁水河以东、大窑路以西

2.33平方公里

住宅用地类型及面积

低层花园洋房区、小高层住宅区、商业住宅混合用地

合计:157.94公顷

容纳居住人口

1.5万人

――

社区中心

文化、体育、医疗卫生设施,行政综合服务设施、便民服务商业设施

1.87公顷

基层社区中心

2个基层社区中心

1.80公顷

学校

中学1所,小学1

7.03公顷

幼儿园

6班幼儿园1所,12班幼儿园1

2.00公顷

5-6:中心居住社区配套情况一览表

 

内容

用地规模

四至范围

范围为侯至大街以北、秀海路以南、三八河以东、C9路以西

1.84平方公里

住宅用地类型及面积

小高层住宅区、高层住宅区、商业住宅混合用地

合计:31 公顷

容纳居住人口

0.5万人

――

社区中心

文化、体育、医疗卫生设施,行政综合服务设施、便民服务商业设施

1.27公顷

幼儿园

6班幼儿园1

1.00公顷

5-7:山林居住社区中心配套情况一览表

 

内容

用地规模

四至范围

范围为侯至大街以北、山湖路以南、碧山路以东、华山路以西,

1.21平方公里

住宅用地类型及面积

多层住宅区、多层小高层混合住宅区、商业住宅混合用地

合计:58.73公顷

容纳居住人口

0.5万人

――

社区中心

文化、体育、医疗卫生设施,行政综合服务设施、便民服务商业设施

2.54公顷

学校

中学1所,小学1

6.63公顷

幼儿园

6班幼儿园1

1.00公顷

 

 

二、公共管理与公共服务设施用地

1、规划原则

1)形成层次分明、功能齐全的中心服务体系

形成片区中心――社区中心――基层社区中心分级配套、功能有所侧重的公共服务中心体系,完善并加强规划范围域的公共服务设施配置。

2)构建设施完善、保障齐全的城市与社区服务体系

大型公共设施和便民型公共设施建设相结合,大力发展社区服务设施,依据文教体卫的配套标准,完善社会保障体系。

3)促进功能复合、效率提升的公共服务设施土地利用。

在滨海地段、中心区域等位置鼓励功能复合与土地混合使用,提高土地利用效率,同时增强社区生活氛围,方便居民生活。

2、布局结构

形成片区中心――社区中心――基层社区中心三级中心体系,积极建设沁水河、三八河、地块内部景观水系等内部河道,将水绿文化引入公共设施中心领域,增加公共中心场所感与标志性。

    片区中心

规划在本区内形成一个片区级商务金融中心,职能定位为城市东部商务金融中心,其功能是区域性的,不仅为该片区及西南部的韩国工业园服务,同时也是烟台全市东翼地区特色的商务金融中心区。主要依托生态环境资源及滨海优势,构建面向东部高技术新区的商务金融核心,可为东部地区高新技术与新型产业提供现代生产服务。商务中心区主要布置在滨海东路以南,三八河以东,C9路以西的区域,结合现有三八河、湿地资源和山体,形成以高层级商务金融、商业服务、文化休闲、信息咨询,企业总部于一体的综合生态商务活动中心区。

社区中心

社区中心作为居住社区内部主要开放空间,为社区居民提供休闲、交流、购物场所。社区中心绿地可在社区中心结合公共设施集中或分散布置,并考虑一定面积的广场作为居民平时交流的场所。社区中心公共设施包括文化娱乐、体育、行政办公、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施,根据居住社区规模及周边具体情况可适当增加或调整部分公共设施内容。

    基层社区中心

基层社区中心应集中布置,用地规模控制在60007000平方米,一般服务于1万—1.5万左右居民。

2、各类用地规划

科研用地

规划科研用地15.81公顷,占规划城市建设用地的1.26%

规划新建513所研究机构,位于C5路与C6路交叉处东北处。另外,本次规划还在惠江路和C9路之间布置科研办公混合用地等混合用地,该类用地也都具有科技研发的功能。

中小学用地

配置标准及数量见本章节“居住用地”,规模与位置详见表5-8

    医疗卫生用地

规划医疗卫生用地3.93公顷,占规划城市建设用地的0.319%

东部的牟平中心城区医疗资源较为丰富,但距离较远。规划在本区内新建一所综合性医院,位置在C9路与滨海东路交叉口。规划社区医疗卫生服务设施在居住社区中心内建设,不独立布置用地。

    社区中心用地

规划社区中心用地2.74公顷,占规划城市建设用地的0.22%

社区中心用地设置标准见本章节“居住用地”,规模与位置详见表5-8

3、橙线控制

根据烟台市相关标准要求确定,橙线包括医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利设施等公益性公共设施的用地范围界线,相关内容见下表。

5-8:主要橙线控制一览表

序号

名称

位置

面积(公顷)

1

龙湖高尚居住社区中心

C1路与C10路交叉口西南角

4.43

2

龙湖高尚居住社区小学用地

C1路与C10路交叉口西南角

1.55

3

龙湖高尚居住社区小学用地

东环北路与C10路交叉口东北角

1.41

4

龙湖高尚居住社区中学用地

C1路与C10路交叉口东北角

8.91

5

高尔夫居住社区中心

C3路与C8路交叉口西南角

2.14

7

高尔夫居住社区医疗卫生用地

C9路与滨海东路交叉口西南角

3.93

8

中冶海湾居住社区中心

碧海路与盛海路交叉口东北角

1.87

9

中冶海湾居住社区小学用地

碧海路与盛海路交叉口东南角

1.66

10

中冶海湾居住社区中学用地

龙海路与盛海路交叉口东南角

5.37

11

中心居住社区中心

琴海路与丽江路交叉口东南角

1.27

12

山林居住社区中心

云山路与淀湖路交叉口东北角

2.54

13

山林居住社区小学用地

雪山路与淀湖路交叉口西南角

1.94

14

山林居住社区中学用地

碧山路与淀湖路交叉口西北角

4.7

 

三、商业服务业设施用地

1、规划原则

1)依托环境、强化中心

依托三八河湿地公园建设,打造临湖生态商务商业中心,建设环境优美、辐射能力较强的地区商务商业中心。

2)分级设置、完善体系

根据人口规模及社区分布,建立层次分明的商业服务业设施体系,方便周边居民生活。

3)混合开发、提升效益

集约利用土地资源,加强用地的混合开发利用,做到既满足需求又合理利用土地,并在商业服务业设施的布局上考虑其对周边土地级差地租的带动作用,发挥经济效益。

2、用地布局

规划商业服务业用地432.67公顷,占规划建设用地的34.58%

在滨海东路、C1路、C9路、东环北路、秀海路、湛江路两侧,沿快速路和城市主干道地区,靠近三八河风光带,交通便利,规划布置商务办公、酒店餐饮等商业设施,形成环境设施配置较为高档的城市商务区。该商务区通过小地块高强度建设的开发方式形成,可以布置商业用地、金融业用地、服务业用地、宾馆用地、咨询业用地等,各类用地在一定条件下可相互兼容。

C10路、顺东路两侧主要安排专业市场及其相关商业设施,一方面,完善规划区域的服务功能与业务范围,发展商务娱乐、艺术传媒等新兴产业;另一方面,通过混合用地的开发,诱发多种商业形态,形成与城市商业密切相关的业态体系,并形成城市新的经济增长点。

C11路、文海路和顺海路两侧规划精品商业购物区,是规划区商业体系的重要组成部分,是中心商务区职能的补充,其商业业态主要以与城市生活密切相关的特色商业零售、餐饮酒店等生活型服务为主。

另外,为适应用地的不确定性,增加规划的弹性,规划安排混合用地约168.65公顷,主要包括商住混合用地与商办混合用地,布局于海滨地段及商务中心区,提高土地利用效率的同时,通过增加规划的弹性来吸引、容纳和诱发新兴产业的发展。

 

四、绿地与广场用地

1、绿地

1)公园绿地

公园

规划形成一个中心公园和三个生态公园。

三八河湿地公园——三八河贯穿规划区域中西部,河道较宽,拥有良好的湿地景观。规划通过“挖湖造园”的手法,在大窑路以东、侯至大街以北区域建设休闲主题湿地公园,占地面积约188公顷(含水域),以湿地休闲旅游观光为主,内部通过慢行车道联系周边区域交通,将该地区打造成为本区域内重要的滨水生态休闲区。

里蹦岛生态公园——在规划区域西北部,C5路和临海路交汇地块结合里蹦岛建设生态公园。公园以海湾、岛屿为造景元素,重点打造本区域北部的滨海标志性形象景观。

沁水河生态公园——在规划区域西南部,沁水路以西结合沁水河规划生态公园,同时结合沁水路沿线生态绿带建设,形成区域西部入口门户区和集生态观光与休闲活动于一体的主题生态园区。

商务区生态公园——在规划区域西部,三八河与沁水湾交汇处,顺海路以西规划商务区生态公园,周边配置公共广场、商务娱乐等公共配套设施,使得该地区成为本区域内重要的滨水生态休闲区。

社区公园

结合规划区域功能布局,在滨海生态住区、商务休闲住区、中心商务区和山林生态住区分别设置社区公园,与城市公园共同提供本区域生活居民的休闲服务,规划共形成四个社区公园。

滨海生态住区公园——位于C1路与景观水系交叉处西北角,占地面积约1.47公顷。

商务休闲住区公园——位于前海东路与景观水系交叉处西北角,占地面积约1.72公顷。

中心商务区公园——位于湛江路与前海东路交叉处东北角,占地面积约0.45公顷。

山林生态社区公园——位于淀湖路与云山路交叉处东北角,占地面积约1.19公顷。

滨河绿地

根据相关规划,三八河两侧布置20米宽的景观绿带,龙湖地块内景观水系两侧布置20宽景观绿带,其它水系两侧控制1020不等的滨河绿地,以改善区内生态环境。

④街头绿地

街头绿地主要包括沿道路设有一定游览设施或起装饰性作用的绿化用地以及在重要交叉口处形成的集中绿地,满足现代人亲近自然的需求,具有较高的休闲性、可达性和观赏性。规划C9路、C4路等主要道路两侧控制宽度约20米的沿路街头绿地。此外结合水系与道路交叉口,设置街头绿地,每片占地约0.61公顷

2)防护绿地

规划烟威高速两侧布置50米防护绿地,滨海东路两侧布置50米防护绿地,主干路两侧布置20宽防护绿地,次干路两侧布置15米宽防护绿地,变电所等市政公用设施周边及高压走廊下均根据专业要求设置防护绿地。

3)生态绿地

规划在烟威高速与候至大街之间布置生态绿地,沿沁水河布置生态景观绿地。此类绿地不计入城市用地平衡,功能上可与三八河公园一起形成区域北侧的生态观光公园。

4)附属绿地

附属绿地指居住、公共设施等各类城市建设用地中的绿化用地,不参与规划建设用地平衡,但对于完善城市绿地系统、美化城市环境作用重大,因此规划对各单位提出绿地率控制要求。商业、金融、市政公用设施等单位绿地率不低于20%,居住社区绿地率不低于30%,行政机关、文化、医疗卫生、体育、教育科研等单位绿地率不低于35%

5)控制要求

规划要求红线宽度大于24的道路绿地率不得小于20%

沿城市道路红线两侧控制相应的绿化缓冲带,以改善城市整体环境。绿化缓冲带的控制宽度为:主干路绿化缓冲带宽度不小于10;次干路绿化缓冲带宽度不小于8;支路绿化缓冲带宽度一般不小于3;河道绿化缓冲带宽度不小于10

6)绿线控制

5-9:主要绿地控制一览表

序号

名称

位置

面积(ha)

性质

1

滨河绿地

沁水河以东,心水路以西之间

31.19

滨河绿地

2

烟威高速绿化带

烟威高速北侧50

60.45

防护绿地

3

侯至大街绿化带

侯至大街北侧15

16.4

防护绿地

4

大窑路绿化带

大窑路西侧20

3.89

防护绿地

5

东环北路绿化带

东环北路两侧20

9.47

防护绿地

6

C9路绿化带

C9路两侧20

7.57

防护绿地

7

滨海生态住区绿地

C1路与景观水系交叉处西北角

1.47

社区公园

8

商务休闲住区绿地

前海东路与景观水系交叉处西北角

1.72

社区公园

9

综合商务中心绿地

湛江路与前海东路交叉处东北角

0.45

社区公园

10

山林生态住区绿地

淀湖路与云山路交叉处东北角

1.19

社区公园

11

商业核心区绿化带

顺海路至乌江路中心地块3

2.59

街头绿地

12

滨海生态住区沿景观水系

滨海生态住区内部沿景观水系两侧15

27.6

防护绿地

2、广场用地

规划广场用地7.3公顷,占规划建设用地的0.58%

广场用地主要布置在滨海地区和商务中心区。滨海广场位于里蹦岛生态公园西北处,是滨海地区集中的集散和休闲场所;商务区广场位于三八河湿地公园与商务中心之间,是企业会所区域的商务活动与交流场所。